令和9年から賃貸用不動産の評価が変わります！

相続税対策として、アパートや賃貸マンションなどの不動産を購入する方法は、これまで広く利用されてきました。

ところが、令和8年度税制改正により、令和9年1月1日以後の相続や贈与から、一定の賃貸用不動産の評価方法が見直されます。

相続前5年以内に取得した賃貸用不動産が対象に

今回の改正では、被相続人などが相続開始前5年以内に購入または新築した一定の貸付用不動産について、原則として相続時の「通常の取引価額」に相当する金額で評価することとされました。

課税上の弊害がない場合には、取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した金額の80％相当額で評価することも認められる予定です。

これまで賃貸用不動産は、土地については路線価、建物については固定資産税評価額などを基に評価するため、実際の売買価格よりも相続税評価額が低くなることがありました。

そのため、相続直前に賃貸用不動産を購入することで、現預金のまま保有する場合と比べて相続税評価額を大きく引き下げられるケースがありました。

今回の改正は、こうした市場価格と相続税評価額の大きな差を利用した相続税対策を見直すものです。

今回の見直しは、原則として「課税時期前5年以内」に取得・新築した一定の貸付用不動産が対象です。

したがって、5年を超えて保有している賃貸用不動産については、基本的には従来の評価方法が引き続き適用されることになります。

また、一定の経過措置も設けられています。

不動産小口化商品についても評価方法が見直されます。

一定の不動産小口化商品については、保有期間にかかわらず、原則として相続時の通常の取引価額に相当する金額で評価されることになります。

今回の改正により、相続直前に賃貸用不動産を購入して相続税評価額を引き下げる方法は、これまでより効果が限定されることになります。

一方で、不動産を長期間保有する場合などについては、従来の評価方法が適用されるケースもあります。

不動産を活用した相続対策は、購入時期や所有期間、資産全体の状況によって効果が大きく異なります。今後は、より早い段階から計画的に検討することが重要です。

※本稿は令和8年度税制改正の大綱に基づいて作成しており、具体的な評価方法については今後の通達等も確認する必要があります。